旅游规划_旅游策划_乡村旅游规划_景区规划设计_旅游规划设计公司-北京绿道联合旅游规划设计有限公司

　    XX項目商業模式的特點,本項目的商業模式為“旅游商業房地產區域開發”模式，此模式形成了以區域開發為總體指導，旅游和商業房產的完好結合;建立了以旅游為靈魂，以招商建設、商業房產及旅游開發經營為運作手段的最佳模式；通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環境保護、公共空間配置等完成了區域環境打造;最終由主題多元的空間規劃和功能布局承載體現。

　     通過旅游為商業房產提供市場支撐，商業房產功能吸引旅游增長的關系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區域的吸引力，甚至輻射到了周邊，并與周邊形成了良好的競和關系；提升了整個地塊的土地、房產價值;改善提升了項目地塊的環境;

　　所設計的交叉運作、滾動開發模式最大程度的緩解了時間和資金壓力；

　　所設計的多元主題商業房產的概念，舒緩了商業房產市場消解的壓力；

　　所設計的投資回收結構最小化開發商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，并巧妙的使部分房產投資者成為游客的一部分。

　　整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉化為現金流。主要的特點體現如下：

　　增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平：

　　天府水鎮建成后，良好的自然環境、水利博物館、XX大院、XX寺等游玩景點、X街歷史保護區的文化氛圍、渾然一體的水景、雅致的小品、體現人文氣息的廣場節點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區、考慮周全的配套服務設施，將大大增加對游客的吸引力。項目內容將吸引參觀XX景區的游客停駐以及XX市的休閑度假市場游客，加上其它一日游的游客運營第一年的游客量應達到470萬左右，休閑旅游+綜合消費的模式對游客有著相當的吸引力。

　　與周邊的景區互動明確而有效：

　　此模式是對周邊景區功能的延伸和補充。對游玩XX景區的游客而言，X街歷史保護區及水景等可視為旅游活動的一部分，成為旅游功能的延伸;而大面積的商業房產為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購物、娛樂等休閑功能，觀光之外的所有活動都可以在此項目區內進行，游客可以以此為據點，停駐幾日游玩周邊景點;對在XX山度假的游客而言，此項目區提供了內容豐富、便利的功能服務，可選擇在此娛樂、購物消費而在青城山住宿，事實上XX山及周邊的旅游房地產也為項目區消解了一部分游客的住宿。通過此模式的設計，項目區與周邊景區形成了共贏的關系。

　　土地房產增值效應明顯有序：

　　此模式通過旅游環境整體打造積聚人氣，選用商業房產的業態將人氣轉化為消費，運用投資概念降低開發風險和營造人氣，使得該項目地塊的土地和房產能在較短的時間內升值，或者說在項目還未運營前即開始增值。但如果不是此模式而是采用旅游+住宅房產的模式，則房產的售價很難迅速增值，或者連成本都難以維持。

　　提升環境質量：

　　優越舒適的旅游環境是該項目的首要賣點。此模式對環境打造的投入和環境保護要求很高。從景觀打造，水治理，綠地，廣場面積，容積率，建筑風格、環保設施、污染整治、項目區內人的環境保護意識等整體上都有相應的規定，以做到整個環境的提升。

　　滾動開發有效運用規劃、營銷、資金、資本四重杠桿：

　　從空間規劃上看，開發的順序X街-XX休閑一期-入口區-餐飲區-XX休閑二期-產權酒店-水利博物館-別墅區-國際接待區，呈現出一個閉合的環形，從聚集人氣吸引游客、休閑娛樂功能的齊備、資產實力提高、現金流創造等方面看，項目開發順序安排合理;項目拆遷和開發難度體現為從易到難。

　　靜態投資為16億的項目，通過此模式動態投資為5個億，由于投資概念的融入，在建設期項目自身就有著很好的現金流;建設期為4年，平均每年建成9萬平米;使開發商的運作風險和資金風險最小化;滾動開發模式也使市場消解得到了一定的時間間隔，降低了市場風險。

　　在整個項目區的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購物、娛樂、游玩、公共支持系統之后，對于每項功能應采用什么樣的業態，市場地位的檔次等應遵從多元主題的概念。這主要出于項目地區內功能主題的多樣性和讓市場無形之手自身選擇合適的業態，合理配置資源的考慮。整個項目的商業面積29萬平米，達整個項目的75%，開發成本達14億。如此大的總量面積，盡管采用逐年開發的模式，如果簡單的規劃出單一主題，可能讓市場很難消解，而且游客的多樣性、復雜有趣的消費心理也很難接受。

　　投資回收結構：

　　此模式強調區域開發的理念，在嚴格按照空間規劃和功能布局要求，限制售價的前提下，區域運營商為國際接待區、XX美食餐飲區、XX休閑娛樂區或產權酒店等項目引入優質項目投資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂開發商來建設或經營。

　　商業房地產有四種模式，分別為開發商自己經營、開發商自己出租、開發商直接賣給經營者、開發商賣給投資者，由投資者出租給經營者。這四種模式分別在現金流回收周期、經營風險、升值收益、開發商經營能力要求、物業管理能力要求、開發目的等方面各異，開發商就自己項目不同的要求和實際情況采用最經濟的模式。

　　此模式降低了區域運營商的融資難度，減少了資金成本，縮短了開發投資回收時間：部分子項目有條件的引入優質項目投資者，迅速提升了整個區域的土地房產價值，使現金流回收周期縮短，降低了整個區域開發運作的風險;引入旅游商業房產投資者，既向房產投資者融資又使其成為穩定客流，讓商業房產投資者與之共擔風險，因為如此大面積的商業房產總量，其銷售存在一定的風險。

　　此模式有可能會增加經營者的成本，如果項目區的游客流量達到一定規模，對經營者而言此成本則可以接受。

　　商業模式的弱點：

　　該項目投資額度大，實際擔負城市改造與發展任務，土地拆遷成本比例達52%，運營商收益與土地拆遷成本呈明顯的負相關。如果維持如此高昂的土地拆遷成本，政府不做土地補償，開發商的收益低，機會成本巨大。

　　此模式過度關注開發風險的規避，可能會損失項目升值帶來的利益。建議結合運營商出租的模式，為以后的升值預留一部分空間。

　　此模式對運營商的實際運作管理能力要求很高，對人力資源要求極高。因為開發過程中每個環節都須有專業、應變的人才協同合作，涉及的部門如環保、建筑、水利、電力、旅游、景區、消防、文保等多個部門關系復雜，尤其是拆遷工作的難度大。

　　此模式須做好區域整體營銷或子項目細節營銷，因為吸引人氣是項目成功的關鍵，而項目的主題、環境、功能等硬件都已齊備，營銷成功與否關系到項目區的成敗。